Нoвaя систeмa рeгистрaции сдeлoк и прaв нa имущeствo прeврaтилa всex сoбствeнникoв в зaлoжники. Никтo нe зaщищeн.
Eсли вaшa сoбствeннoсть кoму-тo приглянулaсь, нoтaриус зa нeскoлькo минут мoжeт пeрeрeгистрирoвaть ee нa нoвoгo влaдeльцa, пишeт Свeтлaнa Гoллaндс в №29 журнaлa Кoррeспoндeнт.
Укрaину зaxлeстнулa вoлнa “дикoгo рeйдeрствa”, глaвным инструмeнтoм кoтoрoгo выступaют чeрныe нoтaриусы.
У Минюстa, прaвдa, eсть “прoтивoядиe”: спeциaльнo сoздaннaя Кoмиссия пo рaссмoтрeнию жaлoб, кoтoрaя упoлнoмoчeнa oтмeнять нeпрaвoмeрную рeгистрaцию. Пoстрaдaвшим oт рeйдeрскoй aтaки нe нужнo бeжaть в суд и ждaть гoдaми eгo рeшeний — eсли Кoмиссия видит, чтo гoсрeгистрaтoр вoльнo или нeвoльнo сoвeршил oшибку, oнa вынoсит вeрдикт и oтмeняeт рeгистрaцию в тeчeниe мeсяцa. Пo слoвaм зaмминистрa Пaвлa Мoрoзa, бeздeльничaть eй нe приxoдится: с нaчaлa гoдa в Кoмиссию пoступилo ужe свышe тысячи жaлoб, 150 из кoтoрыx были удoвлeтвoрeны.
Скaжeм, нa дняx рeшeниeм Кoмиссии oтмeнили нeзaкoнную рeгистрaцию прaв сoбствeннoсти нa стoличный oфисный цeнтр Horizon Park зa нeкoeй кoмпaниeй Прoeкт — A и вoсстaнoвили в прaвax сoбствeнникa UniCredit Bank [бывший “Укрсoцбaнк”], кoтoрым тoт пo зaкoну и являeтся. Кaзaлoсь бы, спрaвeдливoсть вoстoржeствoвaлa, мoжнo пить шaмпaнскoe. Нo нe всe тaк oднoзнaчнo. Xoтя бы пoтoму, чтo этo ужe нe пeрвaя пoпыткa чeрнoгo нoтaриусa “пeрeписaть” бизнeс-цeнтр с бaнкa нa другиx сoбствeнникoв.
Прeдыдущую oн прeдпринял eщe в фeврaлe, зa чтo был нa три мeсяцa oтлучeн Минюстoм oт рeeстрa. Нe пoдeйствoвaлo. Кaк тoлькo нoтaриусa вoсстaнoвили в eгo прaвe рaбoтaть с рeeстрoм, oн в тoт жe дeнь внoвь пeрeрeгистрирoвaл бaнкoвскую сoбствeннoсть нa рeйдeрoв.
Склaдывaeтся впeчaтлeниe, чтo этa “кaрусeль” мoжeт прoдoлжaться бeскoнeчнo. От подобной ситуации в Украине не застрахован сегодня никто: ни собственник бизнеса, ни владелец квартиры, говорит Президент Альфа-Банка (Украина) Александр Луканов. “Может, нотариусам надо запретить работать по ночам или в выходные?” — иронично советует Луканов, намекая на то, что большинство скандальных захватов собственности с помощью черных нотариусов осуществляется в нерабочее время. Одним словом, у украинских нотариусов в руках оказалось буквально “смертельное” оружие.
ХОТЕЛИ ПО-ЕВРОПЕЙСКИ
Из истории вопроса. В конце минувшего года парламент поддержал законопроект №2982 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений”.
Принятие этого закона было одним из требований к Украине со стороны международного бизнес- сообщества в рамках упрощения ведения бизнеса, говорит заместитель директора по представлению интересов компаний — членов Европейской бизнес-ассоциации Светлана Михайловская.
Ключевые новшества: Государственная регистрационная служба сворачивает свою деятельность [она прекратила свое существование весной этого года]. Вместо нее регистрация бизнеса и недвижимости производится госрегистраторами, в роли которых выступили представители местной власти, аккредитованные субъекты и нотариусы, которым делегированы эти права. “Это огромный успех, — считает Мороз. — До реформы число регистраторов составляло всего 2 тысячи человек. Сейчас их впятеро больше. Исчезли все очереди, не нужно платить взятки!”
Срок рассмотрения обращений сокращен с двух недель до пяти дней. Есть и срочная регистрация — в течение нескольких часов. Данные о регистрации заносятся в электронный реестр, который является основным носителем информации об объекте и его хозяине. Реестр находится в открытом доступе, изучить информацию могут все желающие, в то же время право вносить туда изменения есть только у тех, кто имеет статус государственного регистратора, подтверждает министр юстиции Павел Петренко.
В момент принятия закона министр всех успокаивал: электронная регистрация куда удобнее и безопаснее, чем фиксация права собственности на бумаге. Реестр сразу отображает, кто и сколько раз заходил в него, какие манипуляции с тем или иным объектом делал. Ну, а ключ от реестра есть только у профессионалов, так что несанкционированные вторжения практически исключены, утверждал глава ведомства. Впрочем, наши украинские реалии, как известно, суровы и непредсказуемы.
Необходимый бизнесу закон по упрощению, как оказалось на практике, имеет столь серьезные “побочные действия”, что уж лучше его бы и не было вовсе. Об этом, кстати, в противовес оптимистичным утверждениям министра, еще несколько месяцев назад предупреждали и профессиональное экспертное сообщество, и сами нотариусы.
ОБЕЗЬЯНЫ С ГРАНАТОЙ
Так, адвокат TRANSACTIONAL LAW BOUTIQUE Наталья Доценко-Белоус еще в начале года заявила в интервью СМИ, что упрощенная регистрация — мера преждевременная. “Она создает риски и почву для злоупотреблений. Это мощный удар по рынку”, — предупредила тогда адвокат и добавила: уже скоро увидим, сколько вспыхнет скандалов вокруг рейдерских захватов.
“Джина выпустили из бутылки, обезьяне дали гранату! — соглашается с этой точкой зрения один из частных нотариусов, попросившая Корреспондент не называть ее имя. — Нам никто не говорит, что делать с этим реестром. Ни методичек, ни разъяснений, в результате — ошибка на ошибке.
Самые резонансные рейдерские войны и раньше разгорались из-за проблем, связанных
с недвижимостью
Конечно, простой смертный нотариус, дорожащий репутацией, сидит и дрожит, не все берутся заниматься этой пресловутой регистрацией из опасения попасть под статью. Потому что стать фигурантом уголовного дела, а это запросто, если ты зарегистрировал что-то не то, или не на того и лишиться при этом лицензии — это крест на карьере. И если за тобой никто не стоит, ты очень рискуешь. Зато если у тебя мощное прикрытие, есть те, кто готов не только платить, но и обеспечить твою неприкосновенность — ты на коне. При одном, конечно, условии: у тебя не должно быть профессиональной совести. И ты никогда не был нотариусом. Работал правовым киллером, скорее…”
Большинство нотариусов, конечно, люди законопослушные, они дорожат репутацией и жутко боятся ее испортить, считает правозащитник Михаил Стрельников. “Но есть определенная их часть — таких не больше 10% — которые “обслуживают” нечистоплотный бизнес, политиков, а также коллекторские компании. Они, не моргнув глазом переписывают имущество на рейдеров — даже если есть явные доказательства незаконного захвата. И что интересно: эти “профессионалы” в Минюсте на особом положении. Скажем, суд доказывает, что данный нотариус нарушает или уже не раз нарушал закон, переписывая квартиру с одного владельца на другого, а к нему — никаких санкций!” — возмущается Стрельников.
“В Украине созданы условия для нарушения положений Конституции о неприкосновенности частной собственности, — соглашается юрист UniCredit bank (ПАО “Укрсоцбанк”) Ольга Лябах. — Главными фигурантами и “распорядителями” всего имущества в стране становятся нотариусы”.
АНАТОМИЯ ОДНОГО ЗАХВАТА
Ольга Лябах приводит подробности нашумевшего скандала с отъемом бизнес-центра Horizon Park у его собственника — UniCredit Bank. “Нотариусом, который согласился пойти на правонарушение, оказался Олег Щур, работающий в Обуховском районе Киевской области, говорит юрист. — В феврале 2016 года к нотариусу обратились представители компании “Проект А”, которая ранее пыталась зарегистрировать за собой часть офисного центра, находившегося в ипотеке у банка [инвестиционный договор признан недействительным решением Хозяйственного суда г. Киева от 07.09.2012 года № 5011-14/7961–2012 и оставлен в силе апелляционным и кассационным судом].
Предметом обращения была перерегистрация прав собственности на часть принадлежащего банку офисного центра Horizon Park. Однако документы, которые были поданы нотариусу для перерегистрации права собственности, не устанавливали факт возникновения/ перехода/ прекращения прав на офисный центр.
Абсурдность ситуации заключается в том, что нотариус отменил право собственности банка на основании решения Окружного административного суда г. Киева, в деле №826/23219/15, согласно которому суд подтвердил законность регистрации права собственности за банком и, соответственно, незаконность регистрации “Проект-А”.
После отмены регистрации права собственности за банком, нотариус возобновил в реестре записи о праве собственности на офисный центр за “Проект А”, а потом, дабы усложнить процесс обжалования своих действий и восстановления в реестре прежних записей, принялся…дробить объект по юридическим адресам и разделил бизнес-центр на 32 части. Комиссия при Минюсте доказала незаконность действий нотариуса и отменила его решение, вернув в прежний вид записи в госреестре. Щура временно отстранили от реестра.
Банк через суд наложил запрет на любые регистрационные действия касательно многострадального офисного здания. Но как только Щур вновь получил право работать с реестром, он снова взялся за перерегистрацию бизнес-центра. При этом решение суда о запрете любых регистрационных действий в отношении бизнес-центра рейдеры “отменили”.
“Щур заходит в реестр и вновь осуществляет регистрационные действия касательно офисного здания. Представители “Проект А” принесли нотариусу… решение суда об отмене запрета на проведение каких-либо регистрационных действий касательно офисного здания, которое никогда не принималось, — сообщает подробности Лябах. — То есть, на этот раз Щур пошел дальше, если предыдущее решение суда было “не правильно понято нотариусом”, то новое решение просто не существует в природе.
Факт подделки подтверждается, в частности, тем, что судья, якобы вынесший постановление, в этот момент был в отпуске, никаких решений не выносил, да и в материалах судебного дела соответствующего определения суда нет”.
Щур опять отменяет право собственности банка и регистрирует офисное здание за “Проект А” — на основании решения Хозяйственного суда г. Киева, в деле №5011- 66/7999–2012, согласно которому право собственности на Horizon Park перешло к ПАО “Укрсоцбанк” (электронная версия решения суда находится в открытом доступе в госреестре судебных решений).
В тот же день, уже другой нотариус перерегистрировал права собственности на офисный центр за кипрской компанией, якобы кредитором компании “Проект А”, в счет якобы погашения долгов, рассказывает наш собеседник. UniCredit Bank опять обратился в Комиссию при Минюсте. Все решения нотариусов вновь были отменены. Судьба же Щура нынче туманна. Пока что, судя по всему, он продолжает практиковать и в его приемной отвечают на телефонные звонки…
БЕДА НОМЕР ОДИН
Сегодня всю пагубность закона об электронной регистрации вынуждены признать даже в Минюсте, горячо инициировавшем и продвигавшем законодательную новацию. “Закон создал определенную почву для незаконного вмешательства и посягательства на имущество наших соотечественников и бизнеса, — констатирует Мороз. — Он позволяет зарегистрировать кому угодно и что угодно — и рейдеры этим активно пользуются”.
Чиновник называет рейдерство бедой номер один в Украине и призывает усилить ответственность рейдеров перед законом. Соответствующие законодательные изменения, по его словам, Минюст уже готовит и вынесет на публичное обсуждение в августе. Кроме того, Минюст собирается подписать некий меморандум о взаимодействии по борьбе с рейдерством с Министерством внутренних дел, Национальной полицией и НАБУ. Участники, рынка, впрочем, воспринимают эти инициативы иронично.
“Я не вижу в лице рейдера проблему номер один, — говорит глава Независимой ассоциации банков Украины Роман Шпек. — Я вижу проблему номер один во власти, которая и взрастила рейдера. Только за последние несколько месяцев у всех на слуху сразу несколько рейдерских скандалов: отжимали бизнес у “Бунге” [“дочка” международной компании Bunge Ltd, специализирующейся на продовольствии чуть не лишилась своих элеваторов], у “Новуса”, за одну ночь перерегистрировали обанкротившийся “Укринбанк”, который превратился в “Укрин- ком” и прописался в “серой зоне” АТО… По упомянутому скандалу с бизнес-центром UniCredit Bank, рассмотрение тянется восемь лет, есть 50 [!] решений судов в пользу банка — и вот пожалуйста! О чем это все говорит? О бездеятельности власти!” Банкир и грозит предупредить мировое сообщество и МВФ, чтобы не вкладывали инвестиции в Украину — никто их здесь не защитит.
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОВАЛ
Скандалы подобного свойства действительно чреваты резким падением инвестиционного интереса к Украине, согласны участники рынка. “Это категорическая проблема и серьезный барьер для иностранного бизнеса, — утверждает исполнительный директор Фонда Блейзера в Украине Олег Устенко. — Фонд Блейзера провел исследование: больше половины всех потенциальных инвесторов остерегаются своей уязвимости в украинских реалиях. Их частная собственность не защищена. Без решения этого вопроса, без обеспечения законности и порядка не поднималась ни одна экономика в мире. И нам не заманить инвесторов — пока не обеспечим их безопасность!”
Замминистра юстиции Мороз согласен: разгул рейдерства может “загнать экономику Украины в пропасть”. “Инвесторов, в первую очередь, конечно же, волнует вопрос защиты прав собственности и кредиторов, — поддерживает Александр Луканов. — Государственные институты, когда к ним обращаешься, вроде, все понимают и все делают по закону, а на практике картина иная. Если ситуация не изменится, ничего не останется, как прекратить инвестировать в страну и вывести отсюда капитал”.
Эксперты в унисон твердят: введения более жесткой ответственности за рейдерство, о котором заявляет Минюст, — мало. Необходимо ужесточить и ответственность самих нотариусов. На сегодняшний день в украинском законодательстве существует норма, по которой ответственность за достоверность документов, подаваемых нотариусу в работу, лежит исключительно на заявителе. При этом нотариус не обязан даже перепроверять предоставляемые ему документы, а в ряде случаев — не имеет права это делать. Пойманного за руку нечистоплотного или неряшливого нотариуса за допущенные ошибки “отлучают” от реестра на 1–6 месяцев, в зависимости от степени “греха”, — вот и все дисциплинарные санкции.
Минюст не может лишить лицензии своих подопечных, если они не фигурируют в уголовных делах или нет такого решения суда.
“Мы считаем, что пробелы в законодательстве, которые позволяют фактически безнаказанно осуществлять регистрацию имущества на основании фальсифицированных документов, несут угрозу всей системе хозяйственных взаимоотношений в стране, — говорит Ольга Лябах. — Фактически, сегодня каждое предприятие, каждый гражданин находятся в зоне риска: их имущество может быть переписано нотариусом на основании несуществующих бумаг на неизвестных людей. И при этом никаких последствий не будет. Именно поэтому мы считаем необходимым инициировать усиление ответственности нотариусов — вплоть до уголовной — за такие действия”.
